武蔵小杉駅周辺の中古マンション相場　家族で住む広さは1億円前後。1億円以内なら何を譲るか | 横浜の不動産はセンチュリー21マイホーム

武蔵小杉駅周辺の中古マンション相場（町・築年数別）

60〜79㎡の中央値（安い順に並べた真ん中の価格）は、全体で1億円（178件）です。町別では、小杉町・市ノ坪で1億2,000万円、駅から離れた町の築21年以上で6,100万円です。町と建物の古さで分けると、次のとおりです。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格。最寄駅が武蔵小杉駅の60〜79㎡の中古マンション178件（2025年4月〜2026年3月）。価格・徒歩・築年数は中央値。いちばん下の行は最寄駅が新丸子駅の取引で、178件には入っていません。

駅全体の相場で予算を組むと、なぜ足りなくなるのか

武蔵小杉駅が最寄りの中古マンションは、広さを問わないと中央値が8,500万円です（394件）。ところが家族向けの60〜79㎡に絞ると、1億円になります。

差が出るのは、一人暮らし向けの小さな部屋が多いためです。40㎡未満の部屋は78件で、中央値は2,800万円でした。

相場の数字を見るときは、金額より先に、何㎡の部屋の数字かを確かめておきましょう。

駅から5分以内で探すなら、いくらから見ておけばよいか

駅から徒歩5分以内の60〜79㎡は111件で、中央値は1億2,000万円です。このうち1億円以下は31件でした。

1億円以下の31件は、14件が中丸子、7件が新丸子東でした。31件のうち14件は、65㎡に届かない部屋です。

小杉町・市ノ坪は、82件のうち71件が2013年以降に完成した建物の取引です。

1億円以内に収めるなら、何を譲るか

60〜79㎡の178件のうち、1億円以下は90件ありました。上の表から、条件ごとの価格の見当がつきます。

• 町を選ぶ：中丸子なら8,700万円。徒歩5分ほど・築17年ほどです
• 駅からの近さを譲る：駅から離れた町の築20年以内で7,600万円。徒歩12分ほどになります
• 建物の新しさも譲る：駅から離れた町の築21年以上で6,100万円
• 最寄駅を譲る：東急東横線でひとつ隣の新丸子駅が最寄りなら6,700万円。駅から近い部屋が多いものの、築27年ほどの古い建物が中心です

物件を1件ずつ比べる前に、家族で「これだけは譲らない」という条件をひとつ決めておくと、候補は早く絞れます。

築21年以上の20件のうち6件は、1980年以前に完成した建物で、旧耐震基準（1981年6月より前の耐震基準）の可能性があります。

建築確認（建てる前に受ける役所などの確認）を受けた日と、大規模修繕（外壁・屋上・配管などをまとめて直す工事）の記録を、不動産会社に確かめておきましょう。

2019年の台風で何があったか、物件ごとに調べる

武蔵小杉には、価格とは別に知っておきたいことがあります。2019年10月の令和元年東日本台風で、駅の周りが実際に水につかったことです。

多摩川の水位が上がり、雨水を川へ流す管の出口の周りから浸水が広がりました。駅の周りでは、高層マンションの地下にある電気の設備が水につかって停電し、エレベーターや水道が長く使えなくなりました。

気になる物件が見つかったら、住所を2つの地図で調べます。川があふれた場合の洪水ハザードマップと、雨水が下水や水路からあふれた場合の内水ハザードマップです。

2019年の浸水は、川の水が排水の管を逆流するなどして起きました。洪水の地図だけで安心せず、内水の地図も開いておきましょう。

内見のときに聞くこと

• 電気の設備は、地下にあるか
• 2019年のあとに、水を止める板などの対策をしたか（していれば、管理組合の総会や工事の記録に残っています）

対策のない建物を選ぶかどうかは、住む階や家族の年齢で答えが変わります。停電でエレベーターと水道が何日か止まっても暮らせるかを、家族で話しておくと決めやすくなります。

武蔵小杉で探すなら、予算と水への備えを先に決める

武蔵小杉で家族向けの部屋を探すなら、中央値は1億円前後です。1億円以内に収めたいときは、町を選ぶか、駅からの近さ・建物の新しさ・最寄駅のどれかを譲ると、選べる部屋が出てきます。

ただ、水への備えは、価格と引き換えに譲る条件ではないと考えています。まず調べて、そのうえで受け入れるかどうかを家族で決めることです。

売り出し中の物件は、川崎市中原区の町名一覧から、小杉町・新丸子東など町ごとに探せます。候補の建物がいつ建ち、駅から何分かは、川崎市中原区のマンションカタログで建物ごとに見られます。新丸子駅の周りの建物も入っています。

横浜駅の周りの相場は、横浜駅周辺の中古マンション相場で、場所と築年数ごとに比べています。