横浜,不動産,FP|購入した自宅を賃貸に出すことになったら、税金ってどうなるの? | 横浜の不動産はセンチュリー21マイホーム

  • AIグループはおかげさまで設立35年目
  • センチュリー21企業グループ部門4年連続全国No.1
  • センチュリー21クオリティサービス賞 受賞
045-320-0021営業時間/9:00~20:00 定休日/水、第1・3火曜日
  • 購入した自宅を賃貸に出すことになったら、税金ってどうなるの?




    購入した自宅を賃貸に出すことになったら、税金ってどうなるの?

    やっと気に入る家が見つかって購入をしたのに、転勤が決まって引っ越さなければいけない、そんな時に、一旦、賃貸に出そう、というケースは良くあります。

    ただ、一時的に賃貸に出すだけだから、ということで家賃収入を申告せず、という人も結構、見受けられます。
    当たり前ですが、収入があれば基本的には確定申告をしなくちゃいけません!
    後で税務署に脱税として指摘されたりということはもちろん、事情が変わって、そこを賃貸に出したまま、別に家を買いたいとなった時に、既存の住宅ローンがあるという場合には新規の住宅ローンが思ったように組めない、ということにもなりかねません。

    ちょっと横道にそれますが、住宅ローンを組んで購入した家を賃貸に出す場合、借入中の銀行には事情をちゃんと説明しておきましょう。
    自分が住むための不動産ということで低金利で住宅ローンを貸し出している以上、勝手に賃貸に出した場合、条件違反と言われた場合に言い返すすべもありません。
    事情を説明したことで、金利の条件が変わったり(変わらなかったり)あるかもしれませんが、後から一括返済を求められても困ってしまいますよね。

    実際に、税金ってどのくらいかかるものなの?

    たとえば、住宅ローンが毎月10万円で、賃料を毎月10万円としたら、トントンだから税金はかからないのでしょうか?
    (固定資産税・都市計画税などの負担は別にありますが)
    ところがそう単純ではありません。

    話を簡単にするために、ちょうど1月1日から一年通して貸し出した場合で考えてみましょう。

    収入は
    10万円×12カ月=120万円
    これは分かりやすいですね。

    収入から経費を引いたものが所得として課税されますが、この経費として認められるのが

    減価償却費、借入金の利息、固定資産税、都市計画税などです。
    借入金については、利息分は経費として計上できるのですが、元金返済部分は経費として認められないんです!
    (毎年の経費として認められないだけであって、将来、売却をするときの取得費に組み込まれていくことになります。)

    対象の年の利息分を仮に30万円、減価償却費を50万円、固定資産税を10万円、以上を経費として算入できる金額とした場合、

    120万円-(30万円+50万円+10万円)=30万円

    が他の所得(給与所得など)に加算されて税金が計算されることになります。

    トントンなのに税金が掛かるの~?と思われるかもしれませんが、住宅ローンの元金は減っていっており、現金という形ではなく、債務が減るという形で資産が増えている形です。
    その不動産を売却する時には、ローンが減っている分、その時に手元に現金が残るという、そういうことです。

    実際の税額は・・・
    これは、元の所得がいくらかによって変わってきます。
    所得税の大まかな仕組みとして、収入から控除できるものを控除した残額が課税所得となり、その課税所得に対して累進課税で税金が掛かってきます。

    給与収入が500万円で、扶養家族が配偶者のみという場合
    給与所得控除(144万円)、社会保険料控除(仮に70万円)、基礎控除(48万円)、配偶者控除(38万円)などが控除の項目として挙げられます。
    その場合、元々の課税所得は
    500万円-(144万円+70万円+48万円+38万円)=200万円
    となります。

    200万円から30万円、所得が増える場合

    30万×10%=3万円、所得税が増えることになります。

    他、復興特別所得税、住民税を合計約10%とすると
    30万×10%=3万円

    3万円+3万円=約6万円が税金の増加分となります。

    元々の収入が高いと税率もそれにつれて高くなってきます。

    例えば、元々、課税所得が600万円の人が所得が30万円増えると、
    30万×(20%+約10%)=約9万円が税金の増加分となります。

    税金、払いたくない、と思うかもしれませんが、後から追徴課税されるかもと、ビクビクしながら過ごすよりも、払うものはちゃんと払ってしまいましょう(当たり前の話ですが・・・)
    決して、損をしている訳ではありませんよ~。

    ※税率、各種控除額等は2021年8月時点での国税庁HPによるものであり、実際にその時の税法、税率等が適用となります。




     



FP相談

横浜マイホームチャンネル
FP相談
購入の流れ
購入時の総合保険について
リースバック

株式会社マイホーム 〒220-0004
横浜市西区北幸2-8-4
横浜西口KNビル1F TEL:045-320-0021
営業時間 9:00~20:00
定休日 水、第1・3火曜日

PAGE TOP